ETF 세금 가이드

주택임대소득 분리과세 vs 종합과세, 뭐가 유리할까

연 2천만원 이하면 선택 가능, 14% 단일세율의 조건

발행·정정: Daily ETF Pulse 리서치팀발행일: 2026년 7월 24일 출처 표기

근거 자료: 국세청 주택임대소득 안내 · 국세청 홈택스

한 줄 요약

주택임대 수입이 연 2천만원 이하면 분리과세와 종합과세 중에서 고를 수 있고, 2천만원을 넘으면 종합과세로만 신고합니다. 국민연금·근로소득처럼 합산될 다른 소득이 많아 세율 구간이 높아지는 사람은 14% 단일세율인 분리과세가 대체로 유리하고, 다른 소득이 거의 없다면 낮은 누진세율의 종합과세가 더 나을 수 있습니다.

2026-07-24 기준 · 출처: 국세청 주택임대소득 안내

핵심 포인트

  • 주택임대 수입금액이 연 2천만원 이하면 분리과세(14%)와 종합과세(6~45%) 중 선택할 수 있고, 초과하면 종합과세만 가능합니다.
  • 분리과세는 필요경비율 50%(임대사업 등록 시 60%)를 빼주고, 다른 종합소득이 2천만원 이하면 기본공제 200만원(등록 시 400만원)을 추가로 공제합니다.
  • 연금·사업 등 합산 소득이 많아 누진 구간이 높은 사람은 14% 단일세율인 분리과세가 세 부담을 낮추는 경우가 많습니다.
  • 임대소득 말고 다른 소득이 거의 없으면 6% 구간부터 시작하는 종합과세가 더 유리할 수 있어, 두 방식을 모두 계산해 보는 것이 안전합니다.
주택임대소득 분리과세 vs 종합과세 (연 2천만원 이하)
구분분리과세종합과세
세율14% 단일6~45% 누진
다른 소득과 합산합산 안 함합산함
필요경비율50%(등록 60%)실제 경비 또는 추계
기본공제200만원(등록 400만원)별도 없음
유리한 경우다른 소득이 많을 때다른 소득이 적을 때

계좌별 세후 수익 계산기

투자금과 분배율, 보유 기간을 넣으면 같은 ETF를 일반 계좌·중개형 ISA·연금저축·IRP에서 굴릴 때 세금과 세후 수익이 얼마나 달라지는지 바로 계산합니다.

3년 동안 받는 분배금 90만원, 팔 때 가격 차익 0원, 세전 수익 합계 90만원.

계좌세금세후 수익일반 계좌 대비
일반 계좌13만 8,600원76만 1,400원기준
중개형 ISA (일반형)0원90만원세금 13만 8,600원 적음
연금저축·IRP (연금 수령 70세 미만)4만 9,500원85만 500원세금 8만 9,100원 적음

계산식: 분배금 = 투자금 × 연 분배율 × 기간, 가격 차익 = 투자금 × ((1 + 연 변동률)^기간 − 1). 일반 계좌 세금 = 분배금 × 15.4% (이 상품의 매매차익은 과세 대상에서 빠지는 것으로 계산). ISA 세금 = (과세 대상 순이익 − 200만원) × 9.9%. 연금 세금 = 운용수익 × 5.5%.

분배금은 재투자하지 않고, 금융소득 종합과세(연 2,000만원 초과)·건강보험료·연금저축 세액공제는 넣지 않은 단순 계산입니다. ISA 비과세 한도는 계좌 전체 합산이라 다른 상품의 수익과 나눠 씁니다. 연금은 연간 수령액이 1,500만원 이하라고 가정했습니다. 국내주식형 ETF의 매매차익은 일반 계좌와 ISA 에서 과세되지 않지만, 연금계좌에서는 운용수익이라 연금 수령 때 과세됩니다.

2천만원이 갈림길이다

주택임대소득은 연 수입금액 2천만원을 기준으로 신고 방식이 갈립니다. 2천만원 이하면 분리과세와 종합과세 중 유리한 쪽을 골라 신고할 수 있고, 2천만원을 넘으면 다른 소득과 합쳐 종합과세로만 신고합니다.

여기서 말하는 2천만원은 필요경비를 빼기 전, 실제로 받은 임대료 총액입니다. 매출 기준이라는 점을 헷갈리지 말아야 합니다.

분리과세는 14% 단일세율

분리과세를 고르면 임대소득에 다른 소득을 섞지 않고 14% 단일세율만 적용합니다. 먼저 수입금액에서 필요경비율 50%를 빼고, 임대소득 외 종합소득이 2천만원 이하면 기본공제 200만원까지 추가로 뺀 뒤 남은 금액에 14%를 매깁니다.

예를 들어 연 임대료가 1,500만원이면 경비 750만원과 기본공제 200만원을 빼 과세표준은 550만원, 세금은 여기에 14%를 적용해 계산합니다. 다른 소득과 합산되지 않으니 누진세율을 피할 수 있습니다.

다른 소득이 많으면 분리과세

질문자처럼 국민연금과 개인연금을 함께 받는 경우를 보겠습니다. 종합과세를 고르면 임대소득이 연금소득 위에 얹혀 전체 과세표준이 올라가고, 그만큼 높은 누진 구간의 세율을 맞게 됩니다.

반대로 분리과세를 고르면 임대소득만 따로 14%로 끝나 다른 소득의 세율 구간을 끌어올리지 않습니다. 그래서 합산될 다른 소득이 많은 사람일수록 분리과세가 유리해지는 흐름이 자주 나타납니다.

등록임대의 추가 혜택

지자체와 세무서에 주택임대사업자로 등록하면 필요경비율이 60%로 오르고 기본공제도 400만원으로 늘어 세 부담이 더 줄어듭니다. 다만 의무 임대 기간과 임대료 인상 제한 같은 요건이 따라붙습니다.

어느 쪽이 유리한지는 본인의 다른 소득 규모에 따라 달라집니다. 실제 신고 전에 홈택스의 모의계산이나 세무 상담으로 두 방식의 세액을 비교해 결정하는 편이 안전합니다.

참고 자료·출처

ETF 세금 가이드 자주 묻는 질문

  • 임대소득이 연 2천만원을 넘으면 어떻게 하나요?
    2천만원을 넘으면 무조건 종합과세로 신고합니다. 분리과세는 수입금액이 2천만원 이하일 때만 선택할 수 있습니다.
  • 분리과세가 항상 유리한가요?
    아닙니다. 임대소득 외 다른 소득이 거의 없으면 6% 구간부터 적용되는 종합과세가 더 유리할 수 있어 둘 다 계산해 봐야 합니다.
  • 주택임대사업자로 등록하면 무엇이 달라지나요?
    필요경비율이 60%로 오르고 기본공제도 400만원으로 늘어 세 부담이 줄지만, 의무 임대 기간 같은 요건이 있습니다.
  • 전세보증금에도 세금이 붙나요?
    부부 합산 3주택 이상이면 일정 규모를 넘는 보증금에 간주임대료가 계산돼 과세될 수 있습니다. 2주택 이하 전세는 원칙적으로 과세 대상이 아닙니다.

근거와 정정

이 가이드는 국세청·금융감독원·국민연금공단 같은 관할 기관의 안내와 법령, 운용사 공시를 근거로 정리했고, 근거 문서는 위 참고 자료에 밝혔습니다. 제도와 수치는 바뀔 수 있으니 기준일을 함께 확인하세요.

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