2천만원이 갈림길이다
주택임대소득은 연 수입금액 2천만원을 기준으로 신고 방식이 갈립니다. 2천만원 이하면 분리과세와 종합과세 중 유리한 쪽을 골라 신고할 수 있고, 2천만원을 넘으면 다른 소득과 합쳐 종합과세로만 신고합니다.
여기서 말하는 2천만원은 필요경비를 빼기 전, 실제로 받은 임대료 총액입니다. 매출 기준이라는 점을 헷갈리지 말아야 합니다.
분리과세는 14% 단일세율
분리과세를 고르면 임대소득에 다른 소득을 섞지 않고 14% 단일세율만 적용합니다. 먼저 수입금액에서 필요경비율 50%를 빼고, 임대소득 외 종합소득이 2천만원 이하면 기본공제 200만원까지 추가로 뺀 뒤 남은 금액에 14%를 매깁니다.
예를 들어 연 임대료가 1,500만원이면 경비 750만원과 기본공제 200만원을 빼 과세표준은 550만원, 세금은 여기에 14%를 적용해 계산합니다. 다른 소득과 합산되지 않으니 누진세율을 피할 수 있습니다.
다른 소득이 많으면 분리과세
질문자처럼 국민연금과 개인연금을 함께 받는 경우를 보겠습니다. 종합과세를 고르면 임대소득이 연금소득 위에 얹혀 전체 과세표준이 올라가고, 그만큼 높은 누진 구간의 세율을 맞게 됩니다.
반대로 분리과세를 고르면 임대소득만 따로 14%로 끝나 다른 소득의 세율 구간을 끌어올리지 않습니다. 그래서 합산될 다른 소득이 많은 사람일수록 분리과세가 유리해지는 흐름이 자주 나타납니다.
등록임대의 추가 혜택
지자체와 세무서에 주택임대사업자로 등록하면 필요경비율이 60%로 오르고 기본공제도 400만원으로 늘어 세 부담이 더 줄어듭니다. 다만 의무 임대 기간과 임대료 인상 제한 같은 요건이 따라붙습니다.
어느 쪽이 유리한지는 본인의 다른 소득 규모에 따라 달라집니다. 실제 신고 전에 홈택스의 모의계산이나 세무 상담으로 두 방식의 세액을 비교해 결정하는 편이 안전합니다.